di Carlo Freboudze

«Pil in crescita? Le rate del mutuo si pagano con i soldi dello stipendio, non con le percentuali di Pil». Le parole del direttore finanziario della Mba (Mortgage bankers association, associazione delle banche per i mutui) riassumono tutto della fase economica che stanno attraversando gli Usa: il reddito disponibile delle famiglie non sale e l’occupazione cala rapidamente. Dopo un’apparente stabilizzazione, tornano le cattive notizie dal settore immobiliare Usa, da cui la crisi finanziaria cominciò nel 2007.
I dati pubblicati di recente mostrano che anche nel 2010 le insolvenze sui mutui, le vendite forzate e la scarsità della domanda di immobili aumenteranno l’eccesso di offerta di case. Lo stesso fenomeno che da oltre due anni fa scendere i prezzi e mette in crisi le famiglie, il settore finanziario, l’economia reale. Per questo la crisi non può considerarsi finita. Al contrario, è alta la probabilità di nuovi crolli.

Settore chiave. L’immobiliare conta molto nell’economia Usa. Ha un discreto peso nel Pil e per molte famiglie la casa rappresenta una parte rilevante del patrimonio. Inoltre, l’elevata finanziarizzazione dell’ultimo decennio ha riempito le banche di titoli garantiti dall’immobiliare. Ormai il settore finanziario dipende, per la sua sopravvivenza, dalla salute di quello immobiliare. Ed è una dipendenza pericolosa. Il settore può sfaldarsi in poche ore, come abbiamo visto nel 2008 e potremmo rivedere presto. Negli Usa i fallimenti di banche toccano nuovi record in questi mesi. Ancora a causa di buchi nelle garanzie immobiliari. Non solo per i mutui concessi ma in alcuni casi anche per titoli garantiti da mutui comprati da altri.

Crollano i prezzi. Le vendite di nuove case e l’apertura di cantieri di costruzione hanno registrato un tonfo (circa -10 per cento annualizzato) in ottobre. La disponibilità di case invendute continua a crescere. Non è difficile capire, dunque, perché il prezzo medio delle case negli Stati Uniti sia sceso del 28 per cento in tre anni (165mila dollari, secondo le statistiche ufficiali riportate da Bloomberg). L’andamento dei prezzi è importantissimo. La diminuzione dei valori immobiliari, infatti, aumenta esponenzialmente le perdite delle banche. A preoccupare gli istituti di credito è un meccanismo negative equity, letteralmente la “casa a capitale negativo”. Secondo la legge Usa, chi ha un mutuo risponde solo con la casa al creditore ma non oltre. Dunque se la casa è stata comprata per 400mila dollari ma oggi ne vale 250mila, chi ha un mutuo residuo di 350mila difficilmente pagherà le rate, perché se va via, trasloca e abbandona la casa, non deve alla banca null’altro che le chiavi dell’immobile. La legge crea un incredibile incentivo ad andarsene lasciando la perdita alla banca. Con l’aumentare della disoccupazione e delle insolvenze, ogni caduta dei prezzi medi di mezzo punto percentuale significa potenzialmente perdite miliardarie per le banche.

Per difendersi, le banche non hanno altro mezzo che limitare la caduta del prezzo delle case. Gli istituti di credito, infatti, stanno entrando in possesso di milioni di case per effetto dell’insolvenza dei proprietari. Grazie alle generose iniezioni generose di liquidità della Fed (oltre un trilione di dollari solo per i mutui residenziali), le banche possono permettersi di non buttare immediatamente sul mercato tutte le case di cui sono in possesso, in modo da non dare ulteriore linfa alla diminuzione dei prezzi. Anche per questo molti immobili, negli Usa, stanno diventando “case fantasma”.

Nel frattempo la situazione di coloro che vivono in una casa con un mutuo continua a peggiorare. Come dimostrano alcune rilevazioni ufficiali. I dati della Mba sulle inadempienze dei mutui mostrano che la qualità del credito nel terzo trimestre stava ancora deteriorandosi rapidamente: la somma di tutti i contratti inadempienti viaggia ogni trimestre su nuovi massimi storici e oggi ha toccato l’incredibile livello del 14 per cento di tutti i mutui esistenti. Anche per i prestiti delle banche commerciali secondo la Fed l’indice di inadempienza complessivo è giunto al 9,8 per cento. Non solo: il numero mensile di richieste di mutui per abitazione ha toccato il minimo degli ultimi dodici anni. Queste percentuali preoccupano per le loro conseguenze: un numero sempre maggiore di immobili è destinato a finire sul mercato immobiliare. La conseguenza sarà un ulteriore crollo dei prezzi.

Crollano i prime. Dopo i subprime, insomma, oggi rischiano i prime. È la clientela una volta considerata più affidabile, a traballare sotto il peso dei debiti, dei licenziamenti e della debolezza del reddito disponibile. Le foreclosures (cioè il procedimento in seguito al quale il creditore prende possesso della casa del mutuatario insolvente) su mutui prime a tasso fisso (la qualità più stabile di tutte) sta crescendo rapidamente e notevolmente. Un terzo delle foreclosures cominciate nel terzo trimestre 2009 era prime a tasso fisso.
Ma anche tra i mutui prime non mancavano prodotti ad alto rischio per i consumatori. I mutui Arm, dove ormai le insolvenze hanno superato quelle dei subprime, sono emblematici. Si tratta di prestiti “tossici”, a tasso variabile ma con un periodo “morbido” iniziale di pochi anni in cui la rata è più bassa, perché si pagano solo gli interessi, o addirittura si può scegliere di non pagare la rata e aumentare il debito. I problemi, ovviamente, vengono alla fine del periodo morbido.
Anche per coloro che finora hanno retto alla crisi, non mancano i problemi. L’agenzia di rating Fitch ha comunicato che dei mutui emessi nel 2006 e 2007, tra quelli ancora in regola con i pagamenti il 60 per cento ha un mutuo residuo superiore al valore della casa. Si tratta di famiglie in regola con i pagamenti. Per non perderci è facile prevedere che molti lasceranno la casa alla propria banca.

Anche nella nicchia di mercato delle case di lusso non mancano i problemi. Ad esempio, in California, in aree con prezzi medi delle case tra uno e tre milioni di dollari, gli avvisi di insolvenza sono raddoppiati. Un analista di DataQuick, società di analisi dell’immobiliare, ha dichiarato al  San Francisco Chronicle: «La domanda è se ciò che vediamo è solo l’inizio di qualcosa che sta per peggiorare di molto». Un analista della ditta di consulenza immobiliare Field check group ha aggiunto che «per la fascia alta del mercato il peggio viene ora, come accadde alla fine del 2007 per i redditi più bassi». «Non penso che la crisi immobiliare sia finita», ha detto a Bloomberg Mark Zandi, capo economista a economy.com di Moody’s. «Penso che vedremo un’altra ondata di ribassi dei prezzi». Anche il presidente del secondo maggior costruttore nazionale, D. R. Horton, ha detto che «il settore è ancora in grande difficoltà a causa delle foreclosures in aumento, degli alti livelli di case invendute, della disoccupazione in crescita, del credito difficile per i compratori e di una debole fiducia dei consumatori». Lo sconto fiscale del governo Obama, ottomila dollari per chi compra la prima casa, potrebbe rivelarsi solo un fuoco di paglia, nonostante sia stato prolungato di qualche mese.

L’immobiliare commerciale. L’immobiliare non residenziale (impianti di produzione, depositi, uffici, centri commerciali, negozi) ha sempre avuto nel ciclo economico un ritardo di uno o due anni rispetto all’andamento dell’edilizia abitativa. Oggi rischia di portare centinaia di miliardi di perdite nei bilanci delle banche, con lo stesso effetto devastante per il settore finanziario che ha avuto la crisi del settore residenziale nel 2008. Le stime più recenti profilano perdite per oltre 400 miliardi nei prossimi tre anni. Dei 3.400 miliardi di mutui non residenziali, oltre la metà è infatti in possesso delle banche.
Andy Miller, cofondatore del Miller Fishman group di Denver, con esperienza pluridecennale nell’immobiliare commerciale, ha scritto: «Le vendite nel settore sono scese dell’82 per cento rispetto al 2008. Nessuno vuole vendere perché i prezzi sono troppo bassi e mancano compratori. Due anni fa nell’insieme l’immobiliare commerciale Usa valeva 6.500 miliardi e i mutui sottostanti circa 3.500. Oggi mentre la seconda cifra è sostanzialmente invariata, la prima è crollata. Tra metà e due terzi di quei prestiti dovranno essere considerati irrecuperabili». Il rischio per le imprese, spiega Miller, è altissimo: «Se le banche dovessero prendere tutto l’impatto sui bilanci dei prossimi due anni, non potrebbero sopravvivere. Le scadenze dei mutui commerciali sono concentrate tra il 2010 e il 2012 perché hanno un’età media di 5-7 anni».

Gli effetti. Difficile parlare di ripresa del Pil e di uscita dalla crisi, in queste condizioni. Mentre le precedenti fasi di crescita economica sono state trainate, negli Usa, dai consumi e dall’immobiliare, entrambi i motori oggi non hanno carburante. La ricaduta per il settore finanziario è quasi insostenibile ma per ora meno rumorosa perché stanno lentamente saltando in aria decine di banche medio piccole ma non i pesci grossi al riparo sotto l’ombrello del denaro pubblico della Federal reserve.
Gli effetti diretti sul consumo del calo dei prezzi delle case sono molto gravi. Innanzitutto non si possono finanziare le spese correnti rinegoziando i mutui (tecnica molto in voga negli ultimi dieci anni: si incassava dalla banca l’apprezzamento della propria casa per spenderlo in consumi). Questa è stata a lungo la principale fonte di finanziamento per i consumi. Secondo, il patrimonio delle famiglie, di cui la casa è in genere una buona porzione, scende di valore e induce a minori consumi. Con le famiglie impegnate a ripagare i debiti e consumare meno, il mercato immobiliare sottrae un possibile sostegno. Il prolungamento del deleveraging (l’assorbimento nel tempo dei debiti passati) farà soffrire l’economia statunitense ancora per molti anni. Ma le cattive notizie provenienti dall’immobiliare rendono la situazione ancora più grave.

18 dicembre 2009